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Bundesfinanzhof, Az. XR 36/04

Eine selbst genutzte Immobilie fällt nicht unter die "Drei-Objekt-Grenze"

Um zwischen Privatgeschäften und gewerblichem Immobilienhandel unterscheiden zu können, beruft sich der Fiskus auf die so genannte Drei-Objekt-Grenze. Wer innerhalb eines kürzeren Zeitraums mehr als drei Grundstücke, Häuser oder Wohnungen veräußert, wird vom Finanzamt als professioneller Händler betrachtet und muß die Gewinne als Einnahmen aus einem Gewerbebetrieb versteuern. Doch nicht immer gilt diese Regelung. Der Fall: Ein Steuerzahler verkaufte in den Jahren 1996, 1997 und 1999 insgesamt vier Grundstücke, die er jeweils weniger als fünf Jahre vorher angeschafft oder bebaut hatte. Für den Fiskus war der Fall damit klar: Hier habe man es mit einem gewerblichen Grundstückshandel zu tun. Der Betroffene allerdings verteidigte sich damit, bei einem der Objekte gar keine Verkaufsabsicht gehabt zu haben. Er sei selbst dort eingezogen und habe es nur deswegen wieder aufgegeben, weil dies beruflich aus erforderlicher Nähe zum Arbeitsplatz nötig gewesen sei. Das Urteil: Im Gegensatz zu Fiskus und Finanzgericht gab der Bundesfinanzhof dem Steuerzahler Recht. Die Begründung: Das Wohnen im eigenen Heim zähle zur "ureigenen Privatsphäre" eines Menschen. Hier habe es für die Veräußerung des Hauses einen offensichtlichen Sachzwang gegeben (ähnlich wie bei größerem Raumbedarf nach Familienzuwachs) und deswegen könne die Drei-Objekt-Grenze ausnahmsweise nicht gelten. Im Ergebnis wurden die Transaktionen damit insgesamt noch der privaten Vermögensverwaltung zugerechnet und somit nicht als Gewerbebetrieb eingestuft.


OLG Naumburg, 9 U 106/ 05

Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter werden nicht zur Pauschale

Leistet ein Mieter über Jahre regelmäßig seine Betriebskostenvorauszahlungen, erstellt der Vermieter jedoch keine jährlichen Abrechnungen, so kann der Mieter sämtliche Vorauszahlungen erstattet verlangen. Der Wohnungsbesitzer kann das Geld nicht mit dem Argument einbehalten, aufgrund des langen Zeitraums der Nebenkostenzahlungen sei der vom Mieter geleistete Betrag nunmehr als Pauschale anzusehen. Es gehört zu den mietvertraglichen Pflichten des Vermieters, jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.


BGH, Urteil vom 29.03.2006, Az.VIII ZR 250/ 05

Vorkaufsrecht des Mieters

Das gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung auch im freien Wohnungsbau nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung zu. Es besteht deshalb nicht, wenn die Eigentumswohnung vor dem am 1.9.1993 erfolgten In-Kraft-Treten des § 570 b BGB alter Fassung (der Vorgängerbestimmung des § 577 BGB) bereits einmal verkauft worden ist und nach diesem Zeitpunkt abermals verkauft wird.


OLG Bamberg, Az. 6 U 75/05

Mietschutzleistungen

Wohnungs- und Hauseigentümer haben häufig Angst davor, dass ihre Mieter zahlungsunfähig werden. Mit diversen Sicherheiten wie Kaution und Bürgschaften versuchen die immobilieneigentümer, für den Ernstfall vorzubeugen. Doch dabei gilt es, gewisse Grenzen einzuhalten, denn nicht jede beliebige Höhe an Mietschutzleistungen ist erlaubt. Ein Immobilienbesitzer, der seine Wohnung an einen Mietinteressenten vermietet hatte, verlangte von dem Mieter drei Monats-Kaltmieten Kaution und zusätzlich noch einen Bürgen. Nachdem das alles geschehen war, wurde der Mietvertrag geschlossen. Prompt kam es wenig später so, wie wie der Eigentümer befürchtet hatte: Der Mieter zahlte nicht mehr, zog kurzfristig aus und hinterlies die Mietwohnung zudem noch in enem verwahrlosten Zustand. Mietschulden und Renovierungskosten betrugen mehr als 10.000 Euro, demgegenüber standen nur 1.200 Euro Kaution. Den Rest sollte der Bürge übernehmen. Die Justiz entschied daraufhin folgendermaßen:

Der Bürge mußte nicht bezahlen, denn bei den Sicherheiten im Mietvertrag war nach Ansicht der Richter eindeutig übertrieben worden. Zwar sei es erlaubt, mehrere verschiedene Absicherungen zu vereinbaren, doch dürften diese gemeinsam nicht drei Kaltmieten überschreiten. Genau das aber war der Fall.


BGH, Az. VIII ZR 284/05

Recht zur Mietminderung bleibt unverändert

Treten während der Mietzeit Wohnungsmängel auf, kann der Mieter von seinem Vermieter Beseitigung der Mängel fordern. Er hat das Recht, bis zur endgültigen Mängelbeseitigung einen Teil der Miete als Druckmittel zurückzubehalten. Beim Hausverkauf bzw. Vermieterwechsel ist vom Zeitpunkt der Veräußerung an der neue Vermieter (Käufer) für die Beseitigung der Mängel verantwortlich. Der Mieter kann nur ihm gegenüber die Miete noch zurückbehalten. Die Konsequenz ist, dass der Mieter die gegenüber dem früheren Vermieter einbehaltenen Mieten zurückzahlen muß. Mieteransprüche auf Mietminderung bleiben von dieser Rechtsprechung völlig unberührt. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes hat der Mieter bei Wohnungsmängeln auch das Recht, die Miete entsprechend zu mindern. Der Vermieter kann nicht 100 Prozent Miete verlangen, wenn die Wohnung nicht zu 100 Prozent in Ordnung ist. Diese Mietminderungsbeträge muß der Mieter nicht zurückzahlen, auch nicht bei einem Vermieterwechsel. Die zu Recht geminderte Miete ist und bleibt für den Vermieter "verloren", selbst dann, wenn er den Mangel beseitigt hat. Anders sieht es beim gesetzlichen Zürückbehaltungsrecht aus: Hier kann der Mieter einen Teil der Miete, in der Regel den drei- bis fünffachen Mietminderungssatz, als Druckmittel zusätzlich zurückhalten. Dies gilt so lange, bis der Vermieter den Wohnungsmangel abgestellt hat. Sobald dies geschehen ist, muß der Mieter die zurückgehaltene Miete auf jeden Fall nachzahlen, selbst dann, wenn die Wohnung oder das Haus verkauft wird und der frühere Eigentümer und Vermieter für eine Mängelbeseitigung überhaupt nicht mehr verantwortlich ist.


BGH, Az. VIII ZR 4/05

Recht auf Untervermietung des Mieters

Ein Wohnungseigentümer kann es seinem Mieter nicht grundsätzlich verweigern, dass dieser einen Untermieter bei sich aufnimmt. Selbst wenn der Hauptmieter seinen Lebensmittelpunkt aus beruflichen Gründen an einem anderen Ort hat, stellt das keinen Hinderungsgrund für die Untervermietung dar. Die Richter rückten in ihrem Urteil den mieterschützenden Zweck von § 553 BGB in den Vordergrund. Danach sei der Wunsch der Mieter berechtigt, die Wohnung zu behalten und sich durch Untervermietung finanziell zu entlasten, auch wenn sie aus beruflichen Gründen eine zweite Wohnung halten müssen und dort einen großen Teil ihrer Zeit verbringen. Dies gelte nicht nur dann, wenn man mit dem neuen Untervermieter zusammenleben wolle.