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Thema: Reform des WEG (Wohnungseigentumsgesetz)

Ungefähr fünf Millionen Eigentumswohnungen gibt es in Deutschland - ein Beleg dafür, welch große wirtschaftliche Bedeutung das Wohnungseigentum mittlerweile erlangt hat. Das Wohnungseigentums-
gesetz (WEG) hat im Jahr 1951 in Deutschland erstmals echtes Eigentum an Teilen eines Gebäudes ermöglicht. Vor kurzem hat die Novelle des WEG den Deutschen Bundesrat passiert. Die Reform soll die Attraktivität des Wohneigentums erhöhen und für die Zukunft sichern. Was sind nun die Kern-
anliegen dieser Reform? Erstens: Die Willensbildung der Wohnungseigentümer soll erleichtert werden. Zweitens: Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft wird anerkannt, die Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen vereinfacht. Drittens: Die Verfahren in Wohnungseigentumssachen werden der Zivilprozessordnung (ZPO) unterstellt (früher: Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG). Viertens: Der Schutz der Wohnungseigentümer gegenüber zahlungsunfähigen Miteigentümern wird verbessert. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder -unwilligen Wohnungseigentümer durchsetzen wollen. Diese vier Hauptreformpunkte sollen somit zukünftig u.a. für mehr Flexibilität im Wohnungseigentum sorgen.


Thema: Reverse Mortgage

Beim Reverse Mortgage (umgekehrte Hypothek) handelt es sich um eine amerikanische Variante der Altersabsicherung durch Einsatz von Immobilienvermögen.Der Immobilieneigentümer erhält dabei vom Darlehensgeber ein grundbuchmäßig gesichertes Darlehen in Form von Raten ausbezahlt, die sich im Laufe der Zeit zu der vereinbarten Darlehensschuld summieren. Der Darlehensnehmer bleibt der Eigentümer der Immobilie und kann auch darüber verfügen. Beim Verkauf der Immobilie fließt ihm der Differenzbetrag zwischen der aktuellen Darlehenssumme und dem Kaufpreis zu, der Rest wird zur Tilgung des Darlehens verwendet. Beim Tod des Darlehensnehmers sind die Erben, an welche die Immobilie übertragen wird, zur Darlehenstilgung verpflichtet. In Kanada wird die Reverse Mortgage auch als "Home Income Plan" bezeichnet.


Thema: Immobilienverrentung

Immobilien können "verrentet" werden. Der Grundgedanke besteht dabei darin, dass in einem selbst-
genutzten oder vermieteten Immobilienobjekt gebundene Vermögen zur Erzielung einer Leibrente im Alter einzusetzen. Die Entwicklung befindet sich in Deutschland noch im frühen Anfangsstadium.

Zu unterscheiden ist zwischen einer direkten und einer indirekten Verrentung des Immobilienvermögens.
Bei der direkten Verrentung wird das Eigentum an der Immobilie an einen Investor übertragen. Beim selbstgenutzten Immobilienobjekt wird dem Verkäufer - je nach Gestaltungswillen - ein unentgeltliches Wohnungsrecht oder ein Nießbrauchrecht (mit Instandhaltungsverpflichtung) eingeräumt. Der über den kapitalisierten Wert eines solchen Rechts hinausgehende Anteil des Objektwertes wird durch eine monatliche Leibrentenzahlung an den Verkäufer ausgeglichen. Sofern ein privater Erwerber eines Immobilienobjektes die Leistungen erbringen soll, kann dieser das Verrentungsrisiko durch eine Rückversicherung bei einer Versicherungsgesellschaft ganz oder teilweise ausschalten. Bei vermieteten Immobilien kommt nur eine Verrentung des Kaufpreises in Frage.

Eine rentenähnliche Gestaltungsform ist auch der reine Verkauf von lebenslangen Wohnungsrechten an neu errichteten Wohnhäusern. Stirbt der Berechtigte, kann der Hauseigentümer, z.B. ein Immobilienfonds, das Recht neu verkaufen.Der Erwerb von Wohnungsrechten führt zwar nicht zu Rentenzahlungen, aber zu Mietzahlungseinsparungen.

Von einer indirekten Verrentung spricht man, wenn der bei einem normalen Immobilienverkauf erzielte Kaufpreis zum Abschluß einer privaten Rentenversicherung verwendet wird. Verrentungsähnliche Gestaltungsformen liegen vor, wenn beispielsweise an einem bestehenden Immobilienobjekt Erbbaurecht begründet und nur das Gebäude verkauft wird. Der Verkäufer erzielt dann für den Grund und Boden, den er behält, für die Laufzeit des Erbbauvertrages eine Rente in Form des Erbbauzinses. Darüber hinaus kann er den für das Gebäude erzielten Kaufpreis unter Einschaltung einer Versicherungsgesellschaft wiederum verrenten.

Verrentung von Immobilien ist in anderen europäischen Ländern z.B.in Großbritannien ("home reversion") und Frankreich schon seit langem bekannt. Der Eigenheimer verkauft dort sein Haus zur Hälfte gegen bar und zur anderen Hälfte gegen eine von einer Versicherungsgesellschaft zu erbringende monatliche Leibrente an einen Kapitalanleger oder Immobilienfonds. Ein Teil des Barerlöses wird verwendet, um das Haus in einem zeitgemäßen Zustand zu halten. Mit dem Tod des Berechtigten tritt der "Heimfall" des Nutzungsrechtes an den Kapitalanleger ein. Auch in der Schweiz können Objekte an Banken gegen Rentenzahlung verkauft werden. In den USA hat sich die Form des Reverse Mortgage durchgesetzt (siehe oben).


Thema: REITs (Real Estate Investment Trusts)

Bei Real Estate Investment Trusts (REITs) handelt es sich um börsennotierte US-Aktiengesellschaften, die zumindest 75 % ihres Kapitals in immobilien investieren. Parallel dazu müssen 75 % des Bruttogewinnes aus Mieteinnahmen von Immobilien stammen.Diese Form der immobilienholdings gibt es bereits seit 40 Jahren.Derzeit notieren an den US-Börsen 300 Gesellschaften, die Immobilien im Wert von rund 61 Mrd. $ halten.

Weitere Kennzeichen eines Real Estate Investment Trust (REIT) sind:

   * 95 % ihrer erwirtschafteten Erträge müssen die REITs an ihre Anteilseigner ausschütten
   * Die Durchschnittsrendite von REITs betrug in den letzten 25 Jahren 12,8 %
   * Geringe Kursschwankungen (Schwankungsbreite im Vergleich zu Industrieaktien das 0,43-fache)
   * Die Zahl der Aktionäre muß mindestens 100 betragen
   * Kein Aktionär darf mehr als 49 % des Aktienstocks halten
   * REITs unterliegen nicht der amerikanischen Körperschaftsteuer

Die REITs-Erträge unterliegen allerdings einer Quelllensteuer von 30 %, die bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen für Deutsche Anleger auf 15 % reduziert wird. Allerdings können auch diese mit der zu zahlenden Einkommensteuer verrechnet werden.Neben der direkten Beteiligung über Aktien gibt es REIT-Fonds. Diese lohnen sich für Deutsche Anleger in der Regel nur dann, wenn sie in der Bundesrepublik zum Vertrieb zugelassen sind. Kursgewinne aufgrund des Wechselkursverhältnisses zwischen Dollar und Euro sind steuerfrei.

Mittlerweile gibt es REITs in Belgien ("SICAFI"), den Niederlanden ("FBI"), Frankreich ("SIIC"), Japan, Südkorea, Singapur und Hongkong. In Großbritannien wurden die gesetzlichen Grundlagen für REITs (Property Investment Fund) geschaffen.Bei den europäischen REITs gibt es unterschiedliche Ausschüttungsvorschriften. Sie liegen zwischen 80 % und 100 %. In Deutschland wird die Schaffung gesetzlicher Grundlagen für REITs vordringlich behandelt.Man erhofft sich durch die Verbriefung des Immobilienbestandes Deutscher Unternehmen und der Wohnungsbestände Deutscher Wohnungsunternehmen und Städte eine erhebliche Kapitalzufuhr. Die Einführung von REITs in Deutschland ist für Januar 2007 angepeilt worden.


Thema: Modell für "Wohn-Riester" vorgestellt

Nach dem Wegfall der Eigenheimzulage soll es Riester-Sparern ermöglicht werden, bis zur Hälfte des eingezahlten Kapitals (50 %) für den Erwerb eines Eigenheims oder die Tilgung von Baudarlehen einzusetzen. Mit dem vorgeschlagenen sogenannten neuen "Wohn-Riester" solle die Wohnbauförderung ab 1.Januar 2007 besser in die Riester-Rente eingebunden werden. Eine selbstgenutzte Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus solle fortan "gleichberechtigt" neben anderen Altersvorsorgeformen wie Lebens- oder Rentenversicherungen, Banksparplänen usw. stehen. Für die Bürger würde sich somit eine "echte Wahlfreiheit" zwischen den einzelnen Anlageformen ergeben.

Nach diesem vorgeschlagenen Modell würde die staatliche Förderung nach der Kapitalentnahme weiter in den Riester-Vertrag fließen. Damit würde neben der Förderung selbstgenutzten Wohneigentums auch der eigentliche Zweck der Riester-Rente, nämlich ein zusätzliches Alterseinkommen neben der gesetzlichen Rente, bestehen bleiben.

Dabei sind im einzelnen zwei verschiedene Varianten für "Wohn-Riester" vorgesehen:

Die Kapitalentnahme für den Erwerb von selbstgenutzten Wohneigentum oder den Einsatz des Kapitals für die Entschuldung, also die Tilgung von Baudarlehen. Zusätzlich könne der Förderungsberechtigte noch eine Tilgungsförderung in Anspruch nehmen, die wie Altersvorsorgebeiträge behandelt würde.Dabei soll die Förderung sowohl für das eigene Haus oder die Eigentumswohnung als auch für selbstgenutzte Anteile an Wohngenossenschaftsanteilen gelten, ohne dass die vom Staat gewährte Förderung wieder zurückgezahlt werden müßte. Ebenso wie beim klassischen Riester-Vertrag sei auch hier eine nachgelagerte Besteuerung vorgesehen. Erst nach Fälligwerden des Riester-Vertrages müssen auf eingesetzte Beträge und auf Förderung Einkommensteuer bezahlt werden.


Thema: Denkmalgeschützte Immobilien

Denkmalgeschützte Immobilien sind nicht nur schön und repräsentativ, sondern auch aus steuerlicher Sicht überaus attraktiv und interessant. Rund 880.000 historische Bauwerke gibt es derzeit in Deutschland. Das Wohnen im Denkmal rechnet sich weiterhin insbesondere deshalb, weil der Staat die Sanierung geschützter Bauten durch Sonderabschreibungen fördert. Voraussetzung für die steuerliche Förderung ist jeweils eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde. Für Selbstnutzer ist nach dem Streichen der Eigenheimzulage der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie jetzt eine der wenigen verbleibenden Möglichkeiten, an einen bundesweiten Fördertopf zu gelangen. Staatliche Förderung erhält man aber auch dann, wenn das Objekt "in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet" oder "einem städtebaulichen Etnwicklungsgebiet" liegt. Wer sich hier engagiert und ein Denkmalobjekt bezieht kann § 10 des Einkommensteuergesetzes nutzen und zehn Jahre lang neun Prozent der Sanierungskosten als Sonderausgaben in seiner Steuererklärung geltend machen, insgesamt also 90 Prozent steuermindernd ansetzen.Noch attraktiver ist der Erwerb eines Baudenkmals für Anleger, die im Hinblick auf ihre Altersvorsorge in eine Immobilie investieren und diese vermieten. Sie dürfen die Kosten für die Sanierung komplett von der Steuer absetzen: die ersten acht Jahre jeweils zu neun Prozent, danach vier Jahre lang jeweils sieben Prozent. Zudem kann die normale Gebäude-Abschreibung von jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten, verteilt auf 50 Jahre (ab Baujahr 1925) bzw. 2,5 Prozent der Anschaffungskosten, verteilt auf 40 Jahre (bis Baujahr 1924), genutzt werden. Objekte mit geringen Anschaffungs- aber hohen Modernisierungskosten sind für Anleger wegen der üppigen Modernisierungs-Abschreibung besonders interessant. Nach derzeitiger steuerlicher Regelung können zudem Eigennutzer jederzeit und Kapitalanleger nach zehn Jahren ihre Baudenkmäler steuerfrei verkaufen. Da das Denkmalschutzrecht Landesrecht ist, gibt es keinen einheitlichen Begriff des Denkmals. Unterschieden wird häufig zwischen Baudenkmälern, beweglichen Denkmälern und Bodendenkmälern. Als Oberbegriff wird meist der des Kulturdenkmals verwendet. Denkmäler werden zum Zweck der Inventarisierung in eine Denkmalsliste oder ein Denkmalsbuch eingetragen. Da allgemein ein öffentliches Interesse an der Erhaltung und Nutzung eines Denkmals unterstellt wird, führt dies zu einem Regelungsbedarf. Dabei unterliegen bauliche Maßnahmen an Baudenkmälern ebenso der Erlaubnispflicht wie deren Beseitigung.


Thema: Erbbaurecht (Erbpacht)

Nicht jeder Bauwillige kann Hausbau und Baugrundstück gleichzeitig finanziell stemmen. Ein Weg zum Wohneigentum erschließt sich mit dem Erbbaurecht. Der Erbbau beruht auf dem Prinzip: Eigener Hausbau auf einem langfristig gemieteten Grundstück. Oft auch als "Erbpacht" bezeichnet, liegt der Vorteil für den Pächter darin, dass er keinen Kredit für den Kauf des Baulands aufnehmen muß, sondern dem Eigentümer einen sog. Erbbauzins zahlt. Steht auf der Parzelle ein Haus oder wird eines gebaut, wird der Käufer dessen Eigentümer mit fast allen Rechten und Pflichten: Der Erwerber kann das Eigenheim inklusive Erbbaurecht selbst nutzen, vermieten, vererben oder verkaufen. Wichtige Details regelt dabei die Erbbauverordnung. Angeboten werden Erbbaurechte häufig von Kirchen, die ihre Grundstücke verwerten möchten, sie aber nicht verkaufen dürfen. Für Erwerber mit Kindern wird der Pachtzins manchmal in den ersten Jahren stark ermäßigt. Attraktiv ist die Erbpacht vor allem für Einsteiger mit begrenzten Finanzmitteln. Der Darlehensbedarf kann vor allem in guten Wohnlagen weit niedriger sein als bei einem Grundstückskauf, was dann die monatliche Kreditrate mindert. Zudem bessert es das Verhältnis von eingesetztem Eigenkapital und Darlehen auf - und damit sinkt häufig der Zinssatz. Bei Erwerbern mit geringem Eigenkapital werden manchmal per Erbpacht der Kauf und Bau überhaupt erst möglich. Relativ großzügig sollte im Erbpachtvertrag der Gebrauch des Hauses geregelt werden: Nicht nur Wohnen sollte erlaubt sein, sondern auch häusliches Gewerbe wie ein Heimbüro, ein Studio oder eine kleine Werkstatt. Vorteilhaft für Erbpachtnehmer sind auch Vertragsbestimmungen über einen späteren Grundstückserwerb - etwa eine Kaufoption nach 15 oder 20 Jahren. Ansonsten laufen Erbpachtverträge meist nach 40 bis 99 Jahren aus. Manchmal kann dann der Hauseigentümer den Vertrag verlängern oder das Grundstück jetzt kaufen. Geht beides nicht, fällt das Land mit dem Haus an den Eigentümer zurück (sog. Heimfall) und der Erbpachtnehmer wird mit einer Entschädigung abgefunden. Deren Höhe richtet sich nach dem Wertzuwachs, den das Grundstück durch Investitionen des Erbpachtnehmers erfahren hat. Zusätzlich ermittelt dann ein Gutachter den aktuellen Wert des Hauses. Wie der Kaufvertrag wird auch der Erbbauvertrag notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen. In seltenen Fällen kann es zu einer frühzeitigen Vertragsauflösung aufgrund von sog. "Heimfall" kommen. Der Grund dafür kann Eigenbedarf des Grundstückseigentümers sein.


Thema: Vorkaufsrechte

Ein Vorkaufsrecht verleiht dem Vorkaufsberechtigten ein Recht, mit dem Veräufer eines Grundstückes einen Kaufvertrag zu jenen Bedingungen zu schließen, zu denen zuvor ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde. Damit der Vorkaufsberechtigte in der Lage ist, sein Recht zu wahren, trifft den Verkäufer die Verpflichtung, ihm unverzüglich den bereits zuvor erfolgten Verkauf des Grundstückes mitzuteilen. Solch eine Mitteilung wird in der Regel von einem Notar vorgenommen. Das Vorkaufsrecht wird dann durch eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt, welche innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Verkäufermitteilung abzugeben ist. Bei Vorkaufsrechten ist sowohl zwischen gesetzlichen und vertraglichen als auch andererseits zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten zu unterscheiden. Gesetzliche Vorkaufsrechte haben für eine große Anzahl von Verkaufsfällen die Gemeinden nach dem BauGB, welches sie in beschränktem Umfange auch zu Gunsten Dritter ausüben können. Überschreitet in Kaufverträgen der vereinbarte Kaufpreis den jeweiligen Verkehrswert des Grundstückes in einer "dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise" deutlich, so kann das Vorkaufsrecht zum jeweiligen Verkehrswert ausgeübt werden. Dies bezeichnet man dann als "preislimitiertes Vorkaufsrecht". Allerdings kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten, mit der Folge, dass die Gemeinde Kosten des Vertrages - einschließlich einer evtl. anfallenden Maklergebühr - zu zahlen hat.

Weitere gesetzliche Vorkaufsrechte gibt es zum einen im Zusammenhang mit dem Reichssiedlungsgesetz, welches den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen über zwei Hektar Größe regelt, und zum anderen mit den Denkmalschutzgesetzen einiger Bundesländer. Auch Mieter von zuvor in Wohneigentum umgewandelten Wohnungen haben im Verkaufsfalle ein gesetzlich eingeräumtes Vorkaufsrecht für das jeweilige Wohnobjekt. Soweit es sich dabei um eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung handelt, beträgt die Erklärungsfrist des Mieters für das Vorkaufsrecht sechs Monate. In den neuen Bundesländern haben Nutzer und Mieter auch nach dem Vermögensgesetz ein Vorkaufsrecht. Desweiteren werden gesetzliche Vorkaufsrechte niemals in das Grundbuch eingetragen. Schuldrechtliche Vorkaufsrechte machen nur dann Sinn, wenn mindestens eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dingliche - also im Grundbuch eingetragene - Vorkaufsrechte können grundsätzlich eine bestimmte Person (subjektiv persönliches Vorkaufsrecht) oder den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstückes (subjektiv dingliches Vorkaufsrecht) berechtigen. Wurde in einem Mietvertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart, so ist es unwirksam, wenn es nicht notariell beurkundet wurde. In diesem Zusammenhang kann es durchaus auch vorkommen, dass nicht nur die entprechende Klausel, sondern der gesamte Mietvertrag unwirksam ist, nämlich dann, wenn durch das Vorkaufsrecht Investitionen des Mieters gesichert werden sollten und es somit für den Mieter eine wesentliche Bedeutung hatte (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.03.2003, Az. I 24 U 100/1).


Thema: Mietnomaden

Sie sind der Alptraum jedes Vermieters. Mietnomaden, jene Zeitgenossen, die keinen Cent Miete bezahlen und den Vermieter schließlich auf einem Berg von Kosten sitzen lassen. Wie oft das geschieht, weiß so genau niemand. "So jährlich zwischen 5.000 und 10.000 Mal", schätzt Stefan Diepenbrock von der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus und Grund in Berlin.

Besonders schlimm trifft es Eigentümer, die bei der Finanzierung ihrer Immobilie mit pünktlicher Mietzahlung kalkuliert haben. Dann ist rasch die zumeist als Altersvorsorge gekaufte Wohnung in Gefahr und damit auch der Plan von einem sorgenfreien Lebensabend. Doch mit einem juristischen Kniff kann man Schadensbegrenzung betreiben. "Man muss nur die richtige Klage erheben", erläutert der Bergheimer Baurechtler Andreas Müller-Stein. Der besondere Trick: Der zahlungsunwillige Mieter wird in einem so genannten Urkundenprozess verklagt. Anwalt Müller-Stein: "Durch einen Urkundenprozess kann die oft jahrelange Verfahrensdauer abgekürzt werden und der Vermieter erhält kurzfristig einen Zahlungstitel, um seine Ansprüche durchzusetzen."

Das ist durchaus kein neuer Rechtsweg und inzwischen sogar vom Bundesgerichtshof bestätigt (AZ: VIII ZR 216/04). Doch im anwaltlichen Alltag war der kurze Prozess lange nicht in Mode. Die Erhebung einer Urkundenklage in Wohnungsmietsachen scheiterte zudem vielfach daran, dass nach Auffassung der Gerichte dem Mieter so sein gesetzliches Mietminderungsrecht faktisch entzogen würde. Das jedoch sahen die obersten Richter anders.

Und so sieht die Schneise durch den Paragraphendschungel aus. "Zumeist begründet der Mieter mündlich seine Zahlungsunwilligkeit mit angeblichen Mängeln. Der Vermieter legt nun dem Gericht lediglich den Mietvertrag vor und erklärt, dass den Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen wurde", erläutert Müller-Stein. Kann der Kläger nämlich mittels einer Urkunde, in diesem Fall durch den Mietvertrag, seinen Anspruch beweisen, kann der Beklagte diesem im Urkundenprozess wiederum nur Einreden entgegenhalten, die sich aus einer Urkunde ergeben.

Das ist für Laien schwer nachvollziehbar, aber konsequent. Zeugen oder Sachverständige sind zunächst ausgeschlossen. Erfahrungsgemäss bekommt der klagende Vermieter innerhalb von wenigen Wochen einen Titel ohne dass der säumige Mieter gehört wird. Mit dem Richterspruch kann nun der geprellte Vermieter das Konto seines Mieters sperren lassen.

In vielen Fällen macht das Sinn, denn die Mieter haben ihre Konten noch nicht leer geräumt, weil sie mit diesem Schachzug nicht gerechnet hatten. Da sie nun möglichst rasch wieder an ihr Geld kommen wollen, ist der Weg frei für einen Aufhebungsvertrag, in dem die sofortige Zahlung aller Rückstände und die Räumung der Wohnung fixiert werden.


Thema: Wohnimmobilien als Kapitalanlage zur Zeit äußerst begehrt

Mehr als 80 Prozent der Bundesbürger wünschen sich laut Umfragen Wohneigentum. Zurück in die Stadt, das ist zur Zeit der allgemeine Trend, was nicht nur auf hohe Benzinkosten und Wegfall der Pendlerpauschale zurückzuführen ist. Die hohe Nachfrage nach gut sanierten Altbauten versprechen hohe Kauf- und Mietrenditen. Nach einigen Jahren verlieren die Aufwendungen für Zins und Tilgung (Annuität) derart an Bedeutung, dass die Konsummöglichkeiten der Selbstnutzer auf gleicher Höhe oder über denen des Mieterhaushalts liegen. Am Ende sind die Wohnkosten der Eigentümer weit niedriger als die üblichen Mietkosten. Also: Greifen Sie jetzt zu, vor dem nächsten Preis- und Zinsschub - noch gibt es genügend günstige Angebote auf dem Immobilienmarkt rund um das Rhein-Main-Gebiet und speziell in Frankfurt am Main.


Thema: Bieterverfahren

Was ist ein privates Bieterverfahren und wie funktioniert es?

Das Bieterverfahren wird am ehesten dadurch beschrieben, was es nicht ist! Es ist keine Auktion, es ist keine Versteigerung. Es sieht nur ähnlich aus und fühlt sich für die Teilnehmer ähnlich an. Der entscheidende Unterschied zur Auktion oder Versteigerung ist das Ende. Das Ende einer Auktion oder Versteigerung ist der Zuschlag. Beim Bieterverfahren ist am Ende zunächst nur ein Höchstgebot gefunden, zu dem ein Interessent bereit ist, die Immobilie zu erwerben. Für den Eigentümer besteht kein Zwang, das Höchstgebot anzunehmen. Am Ende des Bieterverfahrens steht die Einigung zwischen Verkäufer und Interessent, die ihren Abschluss mit einem normalen Immobilienkaufvertrag bei einem Notar findet.

Ablauf des Bieterverfahrens: Wir bieten Ihre Immobilie auf unserer Homepage, und in der Presse zum Verkauf im Bieterverfahren an. Dabei wird den Interessenten mitgeteilt, wann und wo die öffentliche Bieterbesichtigung stattfindet. Nur an diesem Tag, zu dieser Uhrzeit, ist es möglich, die Immobilie zu besichtigen. Jeder Interessent kann diesen Termin ohne Voranmeldung wahrnehmen.

Weder vor noch während der Bieterbesichtigung wird von unserer Seite ein Verkaufspreis genannt. Nur der Interessent bestimmt, welches Gebot er abgibt. Sein Gebot muss der Interessent im Anschluss an die Bieterbesichtigung, spätestens jedoch innerhalb der vorher festgesetzten Bieterfrist, schriftlich einreichen.

Nach dem Bietertermin werden wir selbstverständlich für die Interessenten weitere Besichtigungstermine organisieren, und alle offenen Fragen und Details besprechen.

Das Bieterverfahren bietet eine partnerschaftliche Methode der schnellen Marktpreisfindung und bietet hohe Chancen, schnelle Verkäufe zu realisieren.


Thema: Energieausweis

Welchem Ziel dient der Energieausweis?
In privaten Haushalten stellen die Heizkosten den größten Anteil der Betriebskosten dar. Noch immer wird in Deutschland ein Drittel des gesamten Energieverbrauchs für die Raumheizung und Warmwasserbereitung aufgewendet. Dennoch ist, anders als bei vielen Haushaltsgeräten und Autos, der Energiebedarf bzw. Energieverbrauch von Gebäuden für deren Nutzer meist eine unbekannte Größe. Hier setzt der Energieausweis an: Er ist ein Informationspapier für den potentiellen Käufer und Mieter einer Immobilie über die zu erwartenden Energiekosten. Ansprüche (z.B. auf Modernisierung) sollen aber nicht aus ihm abgeleitetet werden können.

Wann wird der Energieausweis Pflicht?
Die schrittweise Einführung des Energieausweises beginnt am 1. Juli 2008 für Wohngebäude, die bis 1965 errichtet wurden. Zum 1. Januar 2009 kommen die jüngeren Wohngebäude hinzu, ab 1. Juli 2009 die Nichtwohngebäude. Der Energieausweis muss bei jeder Neuvermietung und jedem Verkauf einer Immobilie bis dem jeweiligen potentiellen Käufer oder Mieter vorgelegt werden, ein Anspruch auf Kopie des Papiers besteht jedoch nicht. Als potentieller Käufer / Mieter gilt derjenige, der sich zur Besichtigung einer Immobilie einfindet. Es reicht also nicht aus, bei einem Makler bloß ein Expose über eine Immobilie abzufragen. Ein Bestandsmieter hat aber keinen Anspruch auf den Energieausweis. Bei Neubauten wird der Ausweis vom Architekten oder Bauingenieur ausgestellt, der Eigentümer muss ihn auf Verlangen der Bauaufsichtsbehörde vorlegen können. Denkmalgeschützte Gebäude sind von der Energieausweispflicht ausgenommen. Ebenso Gebäude unter 50 qm2 Nutzfläche und Garagen sowie Datschen, Geräteschuppen, etc.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?
Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude (nicht für einzelne Wohnungen) ausgestellt, er betrifft damit das Gemeinschaftseigentum. Es wird ihn in zwei Ausweisvarianten geben – den Energieverbrauchsausweis und den Energiebedarfsausweis. Unter dem Energiebedarf versteht man hauptsächlich die zum Heizen und für Warmwasser auf der Grundlage von Berechnungen benötigte Energie des Gebäudes. Der Energieverbrauch stellt einen Wert dar, der aus dem tatsächlichen Energieverbrauch der Immobilie auf Basis der letzten drei Heizkostenabrechungen ermittelt wird. Leerstand wird rechnerisch berücksichtigt. Beide Ausweisvarianten werden 10 Jahre gültig sein. Für Neubauten liegen noch keine Verbrauchsdaten vor, so dass in der Praxis nur ein Bedarfsausweis möglich ist.

Wie teuer sind die Energieausweise und wer zahlt die Kosten?
Wegen des großen Berechungsaufwands ist für den Bedarfsausweis mit Kosten nicht unter 400 € pro Gebäude zu rechnen, der Verbrauchausweis hingegen wird nicht mehr als 50 € pro Gebäude veranschlagen. Die Kosten treffen den Eigentümer bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft. Es wird nicht möglich sein, diese als Teil der Betriebskosten an den Mieter weiterzugeben. Steuerlich können die Kosten aber selbstverständlich geltend gemacht werden (Werbungskosten).

Wer muss welchen Energieausweis vorlegen?
Bis zum 30. September 2008 besteht noch für alle Eigentümer aller Gebäude die volle Wahlfreiheit zwischen den verschiedenen Ausweisvarianten. Wer sich den Verbrauchsausweis bis dahin – sozusagen auf Vorrat - besorgt, kann also eine Menge Geld sparen. Nutzen Sie diese Chance!
Danach gilt dann folgendes: Nur Eigentümer von Gebäuden ab mindestens fünf Wohneinheiten können völlig frei zwischen dem verbrauchs- und bedarfsbasierten Energieausweis wählen. Eigentümer von Gebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten sind grundsätzlich auf den teureren Bedarfsausweis angewiesen.

Allerdings gibt es von diesem Grundsatz auch Ausnahmen:
• Ist das Gebäude nach 1978 errichtet worden, so besteht ebenfalls Wahlfreiheit zwischen Bedarfs-
   und Verbrauchsausweis.
• Ist das Gebäude energetisch auf das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung-
   (1978) modernisiert worden, so besteht auch dort Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und-
   Verbrauchsausweis.

Zudem ein großer Wehrmutstropfen: Wer Mittel aus den staatlichen KfWFörderprogrammen (Kredite und Zuschüsse) in Anspruch nehmen möchte, muss – bei der KfW - zwingend einen Bedarfsausweis vorlegen - unabhängig von der Zahl der Wohneinheiten und dem Alter des Gebäudes. Diese Regelung steht nicht in der neuen EnEV 2007, sondern in den Förderrichtlinien der KfW.

Wer stellt die Energieausweise aus?
Aussteller können sowohl Handwerker (z.B. Heizungsinstallateure oder Schornsteinfeger) wie auch Architekten oder Bauingenieure sein. Auch die Fortbildung zum Energieberater berechtigt zur Ausstellung. Verlangt wird neben den theoretischen Kenntnissen eine Praxiserfahrung von mindestens zwei Jahren im Bereich energiesparendes Bauen. Die Ausweise müssen nicht eigenhändig unterschrieben werden, eine elektronisch eingefügte Unterschrift reicht aus. So ist gewährleistet, dass die Abrechnungsunternehmen (z.B. Techem oder Kalorimeta) die Ausweise unbürokratisch und kostengünstig mit der Heizkostenabrechung erstellen und versenden können.

Gibt es aufgrund der Ausweise einen Anspruch auf Modernisierung?
Die Energieausweise enthalten auch kurz gefasste, fachliche Hinweise zur Verbesserung der energetischen Qualität des Gebäudes. Diese sind jedoch nur als Anstoß zu einer Energieberatung des Eigentümers zu sehen. Einen Anspruch auf Modernisierung begründen sie jedoch nicht.

Sollte der Energieausweis im Miet- oder Kaufvertrag erwähnt werden?
Zunächst gilt: Händigen Sie keine Kopie des Energieausweises aus – auch wenn Sie es noch so gut meinen! Und vor allem: Machen Sie diesen nicht zum Bestandteil des Miet- oder Kaufvertrages, indem sie ihn diesen beifügen / beilegen. Zur Absicherung vor möglichen Rechtsproblemen ist dazu zu raten, in die Verträge folgenden Passus mitaufzunehmen: Mit der Vorlage bzw. Aushändigung des Energieausweises ist keine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung zur Beschaffenheit der Kauf-/Mietsache verbunden. Daher lassen sich aus ihm auch keinerlei Ansprüche oder Modernisierungspflichten ableiten. Er dient, wie in § 5a EnergieeinsparungsGesetz (EnEG) und Art. 7 der EU-Energieeffizienzrichtlinie bestimmt, lediglich der Information."

Fazit
Der Energieausweis für Gebäude wird die Bewertung und den Wert von Immobilien verändern. Die aktuelle – teilweise fast panisch geführte – Klimadebatte zeigt deutlich, wohin die Reise geht: Wer nicht in die energetische Qualität seiner Immobilie investiert, auf den könnten in Zukunft bei Verkauf und Vermietung schwere Zeiten zukommen.